Porady

zakup nieruchomości od dewelopera

Bezpieczny zakup nieruchomości od dewelopera (w 7 krokach)

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym nie jest tak prosty, jak mogłoby się wydawać. Kwestią podstawową jest bezpieczeństwo transakcji, a o to musi zadbać przede wszystkim inwestor. W artykule poruszamy 7 kwestii związanych z zabezpieczeniem zakupu domu lub mieszkania.

1. Analiza sytuacji finansowej i prawnej dewelopera

Ilość firm deweloperskich wprawdzie w ostatnim czasie zmalała, ale w praktyce nadal niektórzy deweloperzy mają poważne problemy z uzyskaniem finansowania swoich inwestycji. Dla potencjalnego inwestora oznacza to większe ryzyko, ponieważ w chwili ogłoszenia upadłości może on mieć problemy z odzyskaniem zainwestowanych środków. Deweloperzy są zobligowani przepisami do ujawnienia informacji finansowych potencjalnym nabywcom nieruchomości, a poza tym, ponieważ większość tych firm prowadzona jest w formie spółek, muszą co rok składać jawne sprawozdania finansowe, które pozwalają dość dobrze ocenić ryzyko związane z samą transakcją. Również sytuacja prawna jest jawna i wystarczy jedynie zapytać przedstawiciela dewelopera o ewentualne postępowania sądowe, w jakich firma jest stroną.

Przy okazji wypłacalności dewelopera warto też dowiedzieć się, czy inwestycja jest zabezpieczona rachunkiem powierniczym otwartym czy zamkniętym. Pierwszy może być tani, ale zwykle wymaga użycia dodatkowych zabezpieczeń, natomiast na zamkniętym pieniądze inwestora są w 100% bezpieczne do chwili przekazania prawa własności, co oznacza, że gdyby deweloper ogłosił upadłość, każdy z inwestorów bez najmniejszych problemów odzyska całą wpłaconą kwotę.

2. Sprawdzenie statusu prawnego inwestycji

Sprawdzenie statusu prawnego inwestycji rozpoczyna się od weryfikacji planów zagospodarowania albo – jeśli plany nie są dostępne – studiów zagospodarowania przestrzennego. Następnie należy zweryfikować wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, a także sprawdzić pod względem formalnym pozwolenie na budowę. Samodzielnie dość trudno jest te czynności wykonać, warto więc skorzystać z pomocy radcy prawnego wyspecjalizowanego w prawie budowlanym. Pomoże on również zweryfikować pozwolenie na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokali oraz różne pomniejsze kwestie formalne związane choćby z prawem własności garaży, dostępem do drogi publicznej itd.

Ideą sprawdzania stanu prawnego nieruchomości jest zabezpieczenie się przed okolicznością wycofania pozwolenia na budowę albo niewydania pozwolenia na użytkowanie. W najlepszym wypadku nieruchomości z wadami prawnymi będą budowane z opóźnieniami, w najgorszym zaś może okazać się, że inwestycja nigdy nie zostanie ukończona, a w takich przypadkach nie jest łatwo odzyskać wpłacone środki.

3. Weryfikacja Ksiąg Wieczystych

Księga Wieczysta jest dla nieruchomości odpowiednikiem Karty Pojazdu dla samochodu. W niej nanoszone są wszystkie zmiany właścicieli, ustanowienia praw, przeniesienia i cesje, a także zabezpieczenia hipoteczne. Pod tym kątem należy Księgę Wieczystą sprawdzić. To można zrobić samodzielnie, ponieważ KW nie jest skomplikowanym dokumentem i prowadzona jest w przystępny sposób. Jeżeli:
– nieruchomość jest oznaczona w sposób poprawny;
– nie zgłoszono żadnych praw ani roszczeń w związku z nieruchomością;
– właścicielem jest deweloper (lub jednostka przez niego wskazana, strona umowy przedwstępnej);
– nieruchomości nie obciąża np. prawo służebności;
– nie jest ona obciążona hipoteką ani nie stanowi przedmiotu egzekucji;
można przyjąć, że transakcja będzie w miarę bezpieczna. Przynajmniej na tym etapie niewiele więcej można zrobić, aby sobie bezpieczeństwo zapewnić. Warto dodać, że o pierwszeństwie praw decyduje zwykłe ich zgłoszenie i odnotowanie w księdze wieczystej, więc zakup mieszkania obciążonego nie powoduje anulowania obciążeń.

4. Sprawdzenie realnych kosztów

To zadanie dość trudne, ale dla bezpieczeństwa transakcji niezbędne. Sam obrót nieruchomościami jest kosztowny i często pojawia się konieczność uiszczenia opłat najróżniejszego typu. Aby mieć pewność, że cała transakcja jest ekonomicznie przewidywalna, należy sprawdzić parę ważnych punktów:
– zweryfikować wysokość maksymalnej taksy notarialnej (ponieważ umowa przedwstępna i ostateczna są dokumentami notarialnymi, ich zawarcie jest odpłatne. Należy także upewnić się, czy dany deweloper zgodnie ze zwyczajem dzieli koszty notarialne na pół między siebie i inwestora);
– przeanalizować potencjalne koszty eksploatacyjne – to duże wyzwanie, ale bez tego nie można poznać odpowiedzi na pytanie o koszt utrzymania mieszkania lub domu. A jest to sprawa ważna, ponieważ często właśnie obniżenie kosztów eksploatacyjnych jest silnym argumentem przemawiającym za wyborem konkretnej oferty;
– zweryfikować, czy działka, na której powstaje nieruchomość, jest własnością, czy też wykorzystywana jest na zasadzie użytku wieczystego. W tym drugim wariancie należy liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat;
– ocenić ryzyko poniesienia dodatkowych opłat. Mogą być one związane z wypowiedzeniem prawa użytkowania wieczystego, dodatkowymi obciążeniami nieruchomości itd.;
– na koniec należy też sprawdzić, czy deweloper gwarantuje nieprzekroczenie ceny maksymalnej nieruchomości. Jeśli nie, należy powtórzyć wszystkie obliczenia przy założeniu wzrostu ceny wymaganej przez dewelopera.

5. Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna, choć de facto nie jest jeszcze wiążąca sama w sobie, stanowi zobowiązanie do podpisania umowy ostatecznej, a w związku z tym jej zapisy w bardzo dużym stopniu kształtują realia transakcji. Umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie umowy notarialnej, musi też dokładnie precyzować prawa i obowiązki obojga stron. Przede wszystkim musi przewidywać termin zawarcia umowy ostatecznej oraz sposób naliczania i wysokość kar umownych za niedotrzymanie terminu lub innych warunków. Należy również sprawdzić, w jaki sposób umowa przedwstępna reguluje kwestie związane z odstąpieniem od umowy, gwarancją i rękojmią, ponieważ tutaj deweloperzy stosują bardzo różne zapisy, z których nie wszystkie są korzystne dla inwestora. Na koniec, choć to może wydawać się drobiazgiem, należy sprawdzić poprawność danych stron umowy, ponieważ jeśli te są niewłaściwe, umowa staje się zasadniczo bezprzedmiotowa.

6. Kwestie techniczne związane z nieruchomością

Z oczywistych względów nikt nie jest w stanie samodzielnie dokonać odbioru technicznego. Zostawmy tu już nawet sprawę odbioru przez Nadzór Budowlany, ponieważ ten bada zgodność z normami, a nie z umową między deweloperem a inwestorem, np. brak wykończenia nie wpłynie na wynik odbioru przez Nadzór, ale już może stanowić poważny asumpt do zerwania umowy przez inwestora. Po kolei jednak: najpierw należy sprawdzić, czy nieruchomość jest wybudowana zgodnie z odnośnym projektem. Weryfikuje się również standard wykończenia i wyposażenia, jeśli były one przewidziane umową z deweloperem, stan techniczny i dostępność mediów sprawdza się przy odbiorze mieszkania, a przy okazji warto sprawdzić świadectwo charakterystyki energetycznej i w razie jakichkolwiek wątpliwości powtórzyć badanie kamerą termowizyjną. Każde odstępstwo od umówionych warunków może stanowić, w zależności od wielkości uchybień, podstawę do negocjacji ceny nieruchomości, żądania usunięcia wady lub nawet rezygnacji z zawarcia umowy ostatecznej.

7. Umowa ostateczna

Większość inwestorów na tym etapie już zmniejsza czujność, a to poważny błąd. Dopiero bowiem umowa ostateczna kupna-sprzedaży nieruchomości rozwiązuje wiele ważnych kwestii, stając się równocześnie dokumentem o realnych konsekwencjach prawnych i faktycznych. Teoretycznie nie ma wielu punktów wymagających wnikliwej analizy, ale warto skupić się między innymi na bezpieczeństwie i terminie przeniesienia prawa własności oraz terminie płatności, ponieważ są one ze sobą zwykle nierozerwalnie związane. Druga grupa kwestii wymagających sprawdzenia to opłaty, w tym szczególnie opłaty za media, a także ewentualne kary umowne oraz zobowiązania wynikające z rękojmi i gwarancji.

Podsumowanie

Oczywiście spełnienie wszystkich tych warunków, o których napisaliśmy, nie daje jeszcze 100% pewności, że zakup nieruchomości będzie bezpieczny, jednak przy takim zabezpieczeniu własnych interesów każdy inwestor może czuć się komfortowo – trzeba naprawdę wybitnego pecha, żeby przy tak wnikliwej analizie dokumentów i stanu faktycznego wciąż mieć problemy z zakupem wymarzonego mieszkania.

1 komentarz

  1. Artykuł niemalże wyczerpał temat. Duża porcja wiedzy. Dzięki!

    Odpowiedz

Chciałbyś to skomentować?