Budowa domu – krok po kroku

Budowa domu – krok po kroku

Realizacja przedsięwzięcia, jakim jest budowa domu jednorodzinnego, staje się procesem coraz sprawniej idącym, choć do sytuacji idealnej jeszcze mu daleko. Dzięki zmianom w prawie skraca się nieco formalnościowy etap przedbudowlany, a za sprawą rozwoju technologii przyspiesza się czas budowy domu, niemniej jednak… ciągle na budowę domu trzeba przeznaczyć minimum kilkanaście miesięcy…

Wybór działki pod budowę domu

To pierwszy i najważniejszy etap, który może niekiedy trwać dłużej niż sama budowa domu, bo podjęcie decyzji w tej kwestii nie jest sprawą łatwą, ale tego czasu nie należy żałować. Ostatecznie wybrana działka, jej kształt, wielkość, lokalizacja, sąsiedztwo, warunki gruntowe etc. wpływają bowiem na wszystko, co ma miejsce na dalszych etapach budowy domu…

Kupno działki oraz plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o nabyciu konkretnej działki pod budowę domu jest ściśle związania z w/w dokumentami. Plan zagospodarowania przestrzennego oraz warunki zabudowy obowiązujące dla danej działki determinują bowiem plany dotyczące wyglądu, usytuowania czy wielkości przyszłego domu. Przed wizytą u notariusza w sprawie sfinalizowania zakupu działki, warto więc zapoznać się z tą dokumentacją. Zarówno MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), jak i WZT (warunki zabudowy terenu) dla konkretnej działki można uzyskać we właściwym dla danego terenu Urzędzie Gminy. Często zdarza się jednak, że osoba, od której kupuje się działkę, dysponuje odpowiednimi dokumentami – wtedy sytuacja jest znacznie uproszczona i nie traci się czasu na oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku. Z praktyki wynika, że w większości przypadków nie ma MPZP dla danego terenu, dlatego zwykle należy opierać się na WZT dla wybranej przez siebie działki.

Mapa geodezyjna

Jeżeli składa się wniosek o wydanie warunków zabudowy terenu, należy w nim zaprezentować przynajmniej ogólny, planowany projekt domu oraz dołączyć mapę geodezyjną z dokładnie oznaczoną lokalizacją działki. Mapę taką uzyskuje się w Wydziale Geodezji Urzędu Gminy. Przyda się ona także na późniejszych etapach budowy domu, na przykład przy opracowaniu planu zagospodarowania działki.

Warunki przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej i wodno – kanalizacyjnej

Dysponując warunkami zabudowy terenu, można rozpocząć starania o tzw. promesy przyłączenia przyszłego budynku do w/w sieci, aby przyszły dom mógł mieć prąd, gaz, wodę i kanalizację. Obecnie nie jest to obowiązkowe do realizacji na tak wczesnym etapie, ale zdrowy rozsądek nakazuje zainicjowanie tych procesów możliwie szybko i uzyskanie stosownych dokumentów jak najwcześniej.

Wybór i adaptacja projektu domu lub zamówienie projektu indywidualnego

Jest też parę formalności do załatwienia w zakresie architektonicznego projektu domu. Jeżeli zamawia się projekt indywidualny, sprawa jest prostsza (choć o wiele droższa), bo wszystkim zajmuje się architekt, który dany dom projektuje. Jeśli bazuje się natomiast na gotowym projekcie domu, należy zadbać jeszcze o jego adaptację do lokalnych warunków oraz przygotowanie wspominanego już planu zagospodarowania działki, w którym określa się między innymi dokładne usytuowanie domu, wjazd na parcelę, „trasy” przyłączenia poszczególnych mediów etc. Może to zrobić wyłącznie architekt posiadający odpowiednie uprawnienia. W razie potrzeby, ten sam architekt może oczywiście także dokonać pewnych indywidualnych zmian w samym wyglądzie domu czy wewnętrznym jego rozplanowaniu, aby dostosować projekt do konkretnych wymagań i potrzeb przyszłych użytkowników obiektu.

Dokumentacja potrzebna do zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia

Reasumując, wśród dokumentów potrzebnych do skompletowania wniosku o pozwolenie na budowę lub też zgłoszenia chęci budowy (bo obecnie – formalnie – uzyskanie pozwolenie nie jest obowiązkowe, z prawnego punktu widzenia wystarczy tylko zgłoszenie budowy) powinny znaleźć się: oświadczenie o prawie do danej nieruchomości, dokumentacja projektowa, decyzja o warunkach zabudowy terenu lub wypis z MPZP, wypis z rejestru gruntów dla danej działki oraz działek z nią sąsiadujących, sporządzana na wcześniejszym etapie przez geodetę mapa. Można również, choć nie jest to teraz (po nowelizacji prawa budowlanego w 2015 roku) obowiązkowe, dołączyć uzyskane informacje o technicznych warunkach przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej i wodno – kanalizacyjnej.

Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy

Od czerwca 2015 roku nie trzeba mieć pozwolenia na budowę domu. Wystarczy zgłosić jedynie fakt budowy we właściwym urzędzie i dołączyć do tego zgłoszenia w/w dokumenty. Jeśli cała dokumentacja przygotowana jest prawidłowo i nie ma potrzeby uzupełniania jej oraz nie pojawiają się żadne sprzeciwy ze strony urzędu i / lub sąsiadów, w ciągu 30 dni można rozpoczynać prace.

Pierwsze prace na terenie budowy

Zaczyna się od założenia dziennika budowy, niwelacji terenu, dokładnego wytyczenia poszczególnych obiektów na działce i wykonania przyłączy do mediów niezbędnych w trakcie prowadzenia prac budowlanych.  Należy też zabezpieczyć plac budowy, stawiając (docelowe lub tymczasowe) ogrodzenie.

Rozpoczęcie budowy domu

Najpierw fundamenty i piwnice. Potem murowanie ścian i kominów. Następnie wykonanie stropów, schodów i pokrycie dachowe. Później wszystkie instalacje wewnętrzne oraz wykończenie (tynki, ściany, podłogi). Na samym końcu porządkuje się teren wokół domu i aranżuje ogród.

***

Przedstawiony powyżej plan jest – rzecz jasna – tylko ramowy. Na każdym z etapów mogą bowiem pojawić się dodatkowe czynności czy formalności do przeprowadzenia. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji i warunków. Działka może znajdować się na przykład na wyjątkowo trudnym geologicznie terenie, a w takiej sytuacji warto wykonać przed budową odpowiednie badanie geotechniczne gruntu. Teren pod zabudowę domu może podlegać jakimś szczególnym, odgórnym wytycznym architektonicznym. Właściciele sąsiednich działek mogą zgłaszać protesty związane z planowaną budową. Zdarzają się także nieuregulowane prawnie lub po prostu prawnie skomplikowane sytuacje dotyczące drogi prowadzącej do działki. W ekstremalnych przypadkach jeden z dostawców mediów może utrudniać wykonanie przyłączy… Każda z takich sytuacji wymaga podjęcia określonych działań i wydłuża proces budowy domu. Nie wszystko da się – niestety – przewidzieć od razu, ale zawsze trzeba być przygotowanym na pewne „schody”. W takich okolicznościach lepiej zdjąć sobie z głowy jak najwięcej i możliwie najwięcej prac zlecić fachowcom – od geodetów i architektów po fachowców budowlanych.

Budowa domów, zlecenia budowlane – sprawdź na:
http://oferia.pl/zlecenia/budowa-remont/budowa